Nadlan Capital Group – Finansiering for udenlandske investorer på det amerikanske marked
Hvad er BRRRR?
Køb, genoptræning, leje, refinansier, gentag
BRRRR er et akronym, der står for Køb, Rehab, Rent, Refinance og Repeat. Det er en ejendomsinvesteringsstrategi, der involverer en række trin til at erhverve, forbedre og udnytte ejendomme til langsigtet velstandsskabelse. Strategien er især populær blandt ejendomsinvestorer, der søger at opbygge en portefølje af indkomstskabende ejendomme. Her er en oversigt over hvert trin i BRRRR-strategien, og hvordan realkreditlån spiller en rolle:
KØB
Investorer starter med at identificere og købe en nødlidende eller undervurderet ejendom. Dette kan være en ejendom med behov for renovering, en tvangsauktion eller en ejendom under markedsværdi.
Afvænning
Efter at have erhvervet ejendommen udfører investorer nødvendige renoveringer og forbedringer for at øge dens værdi. Målet er at øge ejendommens attraktivitet og lejeindtægtspotentiale.
Lej
Når renoveringen er afsluttet, udlejes ejendommen til lejere. Lejeindtægter hjælper med at dække løbende udgifter, herunder afdrag på realkreditlån, ejendomsskatter og vedligeholdelsesomkostninger.
refinansiere
Efter at ejendommen er genoprettet og lejet, søger investorer at refinansiere de oprindelige købs- og renoveringsomkostninger med et nyt realkreditlån. Refinansieringen er baseret på ejendommens forhøjede vurderingsværdi, som er et resultat af de foretagne forbedringer.
⦿ Det nye realkreditlån, der opnås gennem refinansiering, betaler de oprindelige lån til køb og renovering tilbage. Investorer sigter mod at sikre et realkreditlån, der dækker en betydelig del af deres samlede investering i ejendommen.
⦿ Det refinansierede realkreditlån har ideelt set mere fordelagtige vilkår, såsom en lavere rente, hvilket kan forbedre likviditeten.
Gentag
Med provenuet fra refinansieringen kan investorer gentage processen ved at bruge midlerne til at erhverve og renovere en anden ejendom. Dette giver investorer mulighed for at genbruge deres kapital og opbygge en portefølje af indkomstgenererende ejendomme over tid.
Nøglepunkter vedrørende realkreditlån og BRRRR
Første realkreditlån
Det første skridt indebærer at sikre et første realkreditlån for at købe ejendommen. Dette realkreditlån dækker anskaffelsessummen, og investorer søger ofte finansieringsmuligheder med fordelagtige vilkår.
Rehab Finansiering
Afhængigt af omfanget af renoveringer kan investorer bruge yderligere finansieringsmuligheder, såsom byggelån eller personlige midler, til at dække genoptræningsomkostningerne.
Refinansiering af realkreditlån
Refinansieringstrinnet indebærer at få et nyt realkreditlån baseret på ejendommens forbedrede værdi. Dette nye realkreditlån betaler det oprindelige realkreditlån og enhver yderligere finansiering, der bruges til renoveringer.
Loan-to-Value (LTV)-forhold
Succesen med BRRRR-strategien afhænger ofte af at opnå et gunstigt belåningsforhold under refinansieringen. Långivere har typisk maksimale LTV-forhold, og investorer tilstræber at refinansiere til et forhold, der giver dem adgang til en betydelig del af deres investerede kapital.
Cash Flow overvejelser
Investorer bør omhyggeligt analysere ejendommens potentielle pengestrøm efter refinansiering for at sikre, at lejeindtægter dækker afdrag på realkreditlån og andre udgifter.
Brug af engroshandel som et værktøj med BRRRR
At samarbejde med en ejendomsgrossist, mens BRRRR-metoden implementeres, kan være en strategisk tilgang til at finde ejendomme med lav markedsværdi, der har brug for genoptræning. Her er en trin-for-trin guide til, hvordan du arbejder med en grossist for at udføre BRRRR-strategien:
Opbyg relationer med grossister
Netværk med lokale ejendomsgrossister, eller deltag i ejendomsinvesteringsgrupper for at få kontakt til personer, der er specialiserede i at finde nødlidende ejendomme.
Kommuniker tydeligt dine BRRRR-kriterier
Kommuniker tydeligt dine kriterier for BRRRR-tilbud til grossisten. Dette inkluderer den ønskede beliggenhed, ejendomstype, købspris, anslåede renoveringsomkostninger og potentiel efter-reparationsværdi (ARV).
Etabler et forhold og aftale
Opbyg et forhold til grossisten baseret på tillid og gennemsigtighed. Overvej at formalisere forholdet med en skriftlig aftale, der beskriver dine kriterier, grossistens ansvar og kompensationsordninger.
Modtag grossistens kundeemner
Grossister vil give dig kundeemner på potentielle ejendomme, der opfylder dine BRRRR-kriterier. Disse er ofte nødlidende ejendomme, der kan erhverves til en pris under markedsprisen.
Evaluer egenskaber
Udfør en grundig due diligence på hver ejendom, der leveres af grossisten. Vurder ejendommens tilstand, renoveringsbehov og potentielle ARV. Kontroller, at tallene stemmer overens med dine BRRRR-investeringsmål.
Forhandle med Engroshandelen
Forhandle med grossisten for at sikre ejendommen til en pris, der giver mulighed for en rentabel BRRRR-strategi. Diskuter grossistens honorar og sørg for, at den samlede handel opfylder dine økonomiske mål.
Udføre genoptræning og renovering
Når du har erhvervet ejendommen, skal du fortsætte med genoptræningen og renoveringen. Arbejd med entreprenører for at sikre, at forbedringerne tilfører værdi til ejendommen.
Administrer ejendommen som lejemål
Når renoveringen er fuldført, skal du omdanne ejendommen til et lejemål. Dette genererer lejeindtægter, der er med til at dække løbende udgifter og forbedre ejendommens samlede økonomiske præstation.
Administrer ejendommen som lejemål
Arbejd med en långiver for at igangsætte refinansieringsprocessen. Giv dokumentation for ejendommens forbedrede værdi, lejeindtægter og din overordnede økonomiske profil.
Refinansiere for at trække egenkapital ud
Med en vellykket refinansiering bør du være i stand til at trække en betydelig del af din investerede kapital ud, ideelt set opnå et lån-til-værdi-forhold (LTV), der stemmer overens med dine mål.
Gentag processen
Fortsæt med at arbejde med grossisten for at identificere og erhverve yderligere BRRRR-muligheder. Når du genbruger din kapital gennem refinansiering, kan du gentage processen for at opbygge en portefølje af indkomstgenererende ejendomme.
Skaler og diversificere
onsider at skalere din BRRRR-portefølje og diversificere på tværs af forskellige ejendomme og kvarterer. Dette kan hjælpe med at sprede risiko og forbedre den overordnede stabilitet af din ejendomsinvesteringsportefølje.
BRRRR eksempel af vores engrosstuderende
Vores engrosstuderende befandt sig i en duplex
Udlejningsenheder:
2. Fuldt udlejet.
Brutto leje:
$1000 pr. enhed.
Nødvendig renovering:
Nej.
Kontraktkøbsbeløb:
$ 75,000.
Endelig kontraktpris efter inspektion:
$70,000
Bruttoudbytte med markedsværdi:
(2000 USD X 12) / 150,000 USD = 16 %
Bruttoudbytte med kontraktpris:
(2000 USD X 12) / 70,000 USD = 34 %
Vores elev havde 2 strategier i tankerne
Strategi A
Strategi A: Engrossalg af kontrakten
⦿ Gennem vores investornetværk fandt studenten en køber for $96,000.
⦿ Købers fortjeneste: = $150,000 - $96,000 = $54,000
⦿ Den studerendes fortjeneste: $150,000 - $70,000 = $26,000
Strategi B
Strategi B: BRRRR - Den valgte og foretrukne strategi
⦿ Den studerende køber ejendommen for $70,000
⦿ Efter 6 måneders refinansieringsperiode blev ejendommen refinansieret til en markedsværdi på $150,000 med en belåningsgrad på 80 %
⦿ Den studerendes fortjeneste: ($150,000 * 0.8 = $120,000) - $70,000 = $50,000
⦿ Yderligere fortjeneste på $50,000 - $26,000 = $24,000
⦿ Den studerende får lov til at beholde ejendommen og har en kontantstrøm på $1,000 efter udløb.